나눔형, 선택형, 일반형 금리와 한도차이, DSR 미적용 금리, 만기조건, 바뀐 주거정책 요약, 공공분양 청년 청약 추첨물량 확대

2022년 10월 26일 변경된 주거정책에 대한 내용이 발표되었다.

앞으로 5년 동안 과거 5년 대비해서 3배 이상 많은 공공분양 주택을 공급한다.

획기적인 내집 마련 자금 지원을 통해서 청년과 서민 등의 내집 마련 기회가 대폭 확대될 전망이다.

 

공공분양 50만호 공급

청년‧무주택서민 내집 마련 기회가 분양물량 3배 이상 확대 ‘18~’22년 14.7만호 → ‘23~’27년 50만호로 확대된다.

 

- 청년 특공 신설 청년층 ‘18~’22년 9.7만호 → ‘23~’27년 34만호

- 중장년층 공급 확대 ‘18~’22년 5만호 → ‘23~’27년 16만호

 

다양한 주거선택권 제공, 나눔형, 선택형, 일반형 차이 비교

개인별 여건에 따라 3가지 유형 선택이 가능하다.

내집 마련을 희망하는 사람들은 각자의 소득과 자산 여건 및 생애 주기에 맞게 다음 3가지 모델을 선택할 수 있게 되었다.

1. 나눔형 25만호

• 특징: 시세 70% 이하로 분양 받고, 향후 시세차익 70% 보장, 저리 모기지
• 공급지 : 서울 도심 및 3기 신도시 GTX 역세권(창릉, 왕숙 등) 등 수도권 공공택지 6곳에서 약 6천호

나눔형은 처음부터 분양을 받지만 무주택 서민 등의 부담 능력 등을 감안해서 분양가를 시세 70% 이하로 책정하고 내집 마련 기회를 획기적으로 제고하는 모델이다.

 

의무거주기간 (5년) 이후부터 공공에 환매시 시세 차익의 70%가 수분양자에게 보장된다.

 

특히나 할인된 분양가에서 최대 80%를 장기 모기지로 지원하기 때문에 초기 부담을 최소화한다.

예를 들어 시세 5억원 주택 구입을 위하여 필요한 목돈이 이 모델에서는 7천만원 수준까지 낮아지는 효과가 있다.

 

나눔형 모델 내집마련 부담 예시

• 주택가격 : 5억
• 분양가격 : 3.5억
• 대출가능 : 2.8억
• 초기부담 : 7천만원

내집마련 부담 비교 (기존 주택매입 vs 분양 선택형)

내집마련 부담 비교 (기존 주택매입 vs 분양 선택형)

2. 선택형 10만호

• 특징 : 6년간 살아보고 분양 여부 자유롭게 선택, 우선 거주 후 내집 마련 선택권 부여
• 공급지 : 지하철 역세권(구리갈매), 서울 인접 택지(고양 창릉) 등 수도권 공공택지에서 약 1.8천호

선택형은 민간‘내집마련 리츠’를 공공에 적용한 것이다. 목돈이 부족하고 구입 의사가 불확실한 청년층이 저렴하게 임대료로 우선 거주하고, 분양 여부는 6년 후에 선택이 가능한 모델이다.

 

분양시,“입주시 추정 분양가 + 분양 시 감정가”의 평균 가격으로 분양받을 수 있다.

예를 들면 입주시 추정 분양가가 4억원이고 6년후분양시 감정가가 8억원이 된 경우, 최종 분양가는 6억원이 된다.

 

3. 일반형 15만호

• 특징 : 시세 80% 수준 분양
• 공급지 : 서울 내 환승 역세권(수방사 등) 위주 약 1.4천호, 서울 접근성이 뛰어난 수도권 공공택지 등에서 약 1.3천호

분양가 상한제(시세 80% 수준)가 적용되는 일반형 모델도 15만호를 공급할 계획이다.

특히, 앞으로는 추첨제(20%)를 적용하여 청년층의 당첨 기회를 확대하고, 4050세대 등 기존 주택구입 대기 수요를 고려하여 일반공급 물량도 확대할 계획이다.

 

획기적인 전용 모기지 지원, 나눔형, 선택형, 일반형 DSR 미적용

나눔형, 선택형, 일반형 DSR 미적용

나눔형 대출 금리, 이자부담액

나눔형은 최대 5억원 한도, 40년 만기로 저리 고정금리(1.9% ~ 3.0%) 대출을 지원한다.

나눔형 전용 모기지 이용 시, 시중은행 대출을 받아 기존 주택 구입할때보다 초기 목돈 부담과 이자 부담을 많이 절감할 수 있다.

 

* 시세 6억원 주택 구입 가정시 초기 부담이 최대 1억원, 총 이자부담 최대 3.7억원 감소

 

나눔형 모델 내집마련 부담 예시

나눔형 모델 내집마련 부담 예시

선택형 대출 금리, 이자부담액

선택형은 입주 시점에는 보증금의 80%까지 최저 1.7% 고정금리로 전용 전세대출을, 6년 후 분양 선택시점에는 최대 5억원 한도, 40년 만기의 고정 저리 모기지(나눔형 동일)를 지원할 계획이다.

 

임차 기간 중 전세대출 이자부담*이 감소되고, 6년 후 분양 시에는 나눔형과 유사한 수준으로 이자 부담이 감소한다.

* 입주 시 전세보증금 시세 3억원 주택 가정시, 이자부담 최대 5천만원 감소예상

선택형 대출 금리, 이자부담액

* (임차 시) 59㎡ 전세시세 3억원 주택, 선택형은 시세 대비 약 70% 가정(월임대료 미고려)

일반형 대출 금리, 이자부담액

일반형에 대해서는 기존 기금 대출(디딤돌)을 지원하되, 청년층등에대해서는 대출한도*와 금리**를 우대 적용한다.

* (신혼부부) 2.7억원 → 4억원, (생애최초) 1.5억원 → 2억원

** 공공임대 거주 청년이 일반형으로 주거 상향 시 금리(0.2%p) 우대

획기적 내집마련 자금지원 전용모기지 지원으로 부담 완화 

선택형․나눔형

초저리‧장기 전용모기지 신설

최대5억원, LTV 80%, DSR 미적용

 

일반형

기존 주택기금대출 활용 → 청년층 한도‧금리 우대

 

 

시범단지 사전청약을 통한 조기 공급

총 50만호 중 7.6만호가 인허가 되며, 이중 서울 도심(약 3.3천호), 수도권 공공택지(약 7.3천호)에서 약 1.1만호 우수 입지를 선별하여 올 연말부터 사전청약을 통해 조기 공급할 계획이다.

 

나눔형은 서울 도심 및 3기 신도시 GTX 역세권(창릉, 왕숙 등) 등 수도권 공공택지 6곳에서 약 6천호가 공급된다.

선택형은 서울과 접근성이 좋은 지하철 역세권(구리갈매), 서울 인접 택지(고양 창릉) 등 수도권 공공택지에서 약 1.8천호가 공급된다.

일반형은 서울 내 환승 역세권(수방사 등) 위주 약 1.4천호, 서울 접근성이 뛰어난 수도권 공공택지 등에서 약 1.3천호가 공급된다.

 

사전청약 조기 공급

• `23년까지 서울도심 등 우수입지 1.1만호
• `22.下 약 3,100호 고양창릉 1,322호, 고덕강일 500호, 양정역세권 549호 등
• `23.上 약 3,600호 동작구 수방사 263호, 마곡10-2 260호, 남양주왕숙 942호 등
• `23.下 약 3,800호 서울 대방 836호, 서울 위례 260호, 면목행정타운 240호 등

민간분양 청약제도 개편 세대별 수요에 맞게 청약당첨 기회 제고

• 청년층 청년층 수요가 높은 중소형 평형에 추첨제 확대
• 4050 중장년층 수요가 많은 대형평수는 가점제 확대

DSR계산기