서울 아파트 가격 상승 지역 분석, 강남 3구 상승세

서울 아파트 거래 동향 분석

2024년 1-2월 거래 데이터 기반

주요 발견

거래량 증가 추세

2024년 2월 서울 아파트 신고 건수는 3,859건으로 1월(3,327건)과 작년 10월(3,844건)을 모두 초과했습니다. 이 추세라면 2월 거래량은 지난해 8월(6,535건) 이후 6개월 만에 최대치를 기록할 가능성이 큽니다.

상승 거래 비중 확대

올해 1-2월 계약된 서울 아파트의 55%가 지난해 11-12월 거래가보다 상승한 것으로 나타났습니다. 이는 작년 말 상승 거래 비중(50%)보다 5%포인트 증가한 수치입니다.

직거래 비중 감소

아파트값이 상승하면서 직거래 비중은 감소했습니다. 지난해 11월(6%)과 12월(11%)에 비해 올해 1월과 2월에는 각각 3%로 줄어들었습니다.

서울 아파트 매매 시장은 지난해 시중은행의 가계부채 관리로 거래량이 줄고 가격도 하락했으나, 올해 들어 대출 재개와 토지거래허가구역 해제 방침으로 상승세가 강남에서 타지역으로 확대되고 있습니다.

상승 거래 비중 분석

55%

상승 거래

상승 거래 (55%)

하락 및 유지 거래 (45%)

작년 말 대비 상승 거래 비중 5%p 증가

구별 상승 거래 비중

서초구 71%

관악구 69%

광진구 68%

마포구 65%

중구 64%

송파구 63%

강남구/성동구 58%

노원구 40%

서초구는 토지거래허가구역 해제 효과로 한강변 신축 단지 중심 고공행진

거래량 추이

3,327건

2024년 1월 거래량

3,859건

2024년 2월 거래량

↑ 16% 증가

3,844건

2023년 10월 거래량

6,535건

2023년 8월 거래량

(6개월 내 최대)

지역별 특성

강남권

상승 거래 주도

토지거래허가구역 해제 등의 호재로 매물이 회수되거나 호가가 오른 강남3구는 직전 거래가보다 높은 가격에 팔린 경우가 많았습니다. 특히 서초구는 상승 거래 비중이 71%로 가장 높았습니다.

마용성

인기 지역 상승세

마포(65%), 용산, 성동(58%) 등 인기 지역도 올해 들어 직전 거래가보다 높은 가격에 팔린 경우가 많았습니다. 이 지역들은 강남권 다음으로 상승 거래 비중이 높게 나타났습니다.

노도강

급매물 위주 거래

노원(40%), 도봉, 강북구 등 강북 일부 지역은 2월 들어 거래량이 늘었으나 주로 시세보다 낮은 급매물 위주로 팔리며 상승 거래 비중은 상대적으로 낮았습니다. 노원구는 25개 구 중 상승 거래 비중이 가장 낮았습니다.

직거래 비중 변화

3%

직거래 비중

직거래 (3%)

중개거래 (97%)

가격 상승으로 직거래 비중 감소 (작년 12월 11% → 올해 1-2월 3%)

직거래는 개인이나 법인이 중개인을 끼지 않고 당사자끼리 계약하는 것으로 주로 증여성 저가 양수도가 목적인 경우가 많습니다. 현재 상속세 및 증여세법에서는 신고가액이 최근 3개월 내 거래된 실거래가보다 30% 낮은 금액과 3억원 가운데 적은 금액의 범위를 벗어나지 않으면 정상 거래로 간주해 증여세를 부과하지 않습니다.

시장 영향 요인

대출 규제 완화

올해 들어 시중은행이 주택담보대출과 전세자금대출을 재개하면서 거래량이 증가하고 가격 상승세가 나타나기 시작했습니다.

토지거래허가구역 해제

1월 중순 오세훈 서울시장이 강남권 토지거래허가구역 해제 방침을 밝히면서 아파트값 상승세가 강남에 이어 타지역으로 확대되는 분위기입니다.

기준금리 인하

한국은행의 기준금리 인하도 대출 금리 하락에 따른 가격 상승 효과로 나타나고 있습니다.

전문가 의견

"강남 토지거래허가구역 해제 등의 호재로 매물이 회수되거나 호가가 오른 강남3구와 '마용성' 등 인기지역은 올해 들어 직전 거래가보다 높은 가격에 팔린 경우가 많았지만 지난해 말 대출 규제로 급매물이 적체됐던 '노도강' 등 강북지역은 올해 싼 매물부터 거래가 이뤄지면서 상승 거래 비중이 상대적으로 낮았다"

자료 출처: 부동산R114, 국토교통부 실거래가 시스템 (2024년 3월 9일 기준)

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